Вопрос: Мой знакомый взял кредит в банке под залог квартиры. Кредит не погашен. Знакомый предложил мне купить у него квартиру. Меня цена устраивает. По нашему соглашению я должен заплатить в банк задолженность по кредиту, остальное - продавцу. Мы обратились в банк за получением разрешения на заключение сделки купли-продажи. В банке сказали, что они согласны и предложили нам такой механизм: я плачу в банк задолженность по кредиту, потом банк прекращает ипотеку, а уже потом мы можем заключить договор купли-продажи. Но в этот банк введена временная администрация. Я не доверяю этой схеме и не хочу связываться с банком, который будет ликвидирован. Заплачу деньги банку, а потом еще долго буду ходить, просить снять ипотеку... Как можно снизить риски?
Ответ:
Действительно, риски в отношениях с банком, в котором введена временная администрация, высоки. Покупатель нуждается в защите на случай, если банк по тем или иным причинам не снимет запрет на отчуждение квартиры. Эти риски можно снизить, если воспользоваться мерами обеспечения исполнения обязательств банком. Например, путем внесения в депозит нотариуса денежной суммы, равной сумме задолженности по кредитному договору. Банк сможет получить эти деньги, только если снимет запрет на отчуждение квартиры. Это возложит на вас дополнительные расходы (как правило, стоимость услуг нотариуса составляет один процент от депонированной суммы - уточняйте у нотариусов), да и не каждый нотариус предоставляет такие услуги. Но это будет гарантией беспрепятственного заключения договора купли-продажи. Предлагаю вам вместе с собственником квартиры обратиться к уполномоченному лицу Фонда гарантирования вкладов физических лиц на осуществление временной администрации в банке с предложением заключить трехстронний договор купли-продажи квартиры. Могу предложить вам образец такого обращения на украинском языке. Для обсуждения всех деталей и вопросов, связанных с заключением сделки купли-продажи заложенной в банке ипотечной квартиры, обращайтесь за консультацией. Буду рад помочь.
Уповноваженій особі Фонду гарантування
вкладів фізичних осіб на здійснення
тимчасової адміністрації в АТ «N Банк»
Петренка Петра Петровича
адреса: м. Київ, вул. ХХХ
Сидоренка Степана Семеновича
адреса: м. Київ, вул. ХХХ
ЗАЯВА
Між АТ «N Банк» і Петренком П.П. укладено Кредитний договір та Договір іпотеки.
Предметом іпотеки є належна Петренку квартира.
Повідомляємо про бажання укласти договір купівлі-продажу цієї квартири.
У зв'язку із цим звертаємось із пропозицією укласти трьохсторонній договір купівлі-продажу вказаної квартири між продавцем Петренком, покупцем Сидоренком та іпотекодержателем АТ «N Банк».
Укладення цього договору купівлі-продажу дозволить Петренку погасити заборгованість за Кредитним договором.
Укладення такого договору купівлі-продажу відповідає повноваженням, встановленим законом для уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації в банку.
Так, відповідно до статті 4 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» основним завданням Фонду гарантування вкладів фізичних осіб є забезпечення функціонування системи гарантування вкладів фізичних осіб та виведення неплатоспроможних банків з ринку. На виконання свого основного завдання Фонд у порядку, передбаченому цим Законом, здійснює, зокрема, процедуру виведення неплатоспроможних банків з ринку, у тому числі шляхом здійснення тимчасової адміністрації та ліквідації банків, організовує відчуження всіх або частини активів (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закону).
Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» Фонд вживає передбачені законодавством заходи щодо стягнення простроченої заборгованості позичальників та інших боржників банку.
Відповідно до пункту 1.17 глави 1 розділу III Положення про виведення неплатоспроможного банку з ринку, затвердженого Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 5 липня 2012 р. № 2 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 14 вересня 2012 р. за № 1581/21893, протягом здійснення тимчасової адміністрації уповноважена особа Фонду на тимчасову адміністрацію вживає заходів щодо стягнення простроченої заборгованості позичальників та інших боржників банку.
Згідно пункту 4.12 глави 4 розділу II Положення про виведення неплатоспроможного банку з ринку при виконанні своїх обов'язків уповноважена особа Фонду на тимчасову адміністрацію має право:
вчиняти будь-які дії та приймати рішення, що належали до повноважень органів управління і органів контролю банку;
укладати від імені банку будь-які договори (вчиняти правочини), необхідні для забезпечення операційної діяльності банку, здійснення ним банківських та інших господарських операцій, з урахуванням вимог, встановлених Законом.
Отже, звертаємося із пропозицією щодо укладення вказаного трьохстороннього договору купівлі-продажу квартири. За умовами цього договору Сидоренко сплатить АТ «N Банк» частину вартості квартири, що відповідає розміру заборгованості Петренка за Кредитним договором. Зобов'язаннями АТ «N Банк» у цьому договорі купівлі-продажу має бути припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, оскільки без цього відчуження квартири неможливо.
Заборон уповноваженій особі Фонду на здійснення тимчасової адміністрації в банку на припинення обтяження речових прав на квартиру, яка є предметом іпотеки, пунктом 1.15 глави 1 розділу III вказаного Положення не встановлено.
Навпаки, отримання коштів за вказаним договором купівлі-продажу квартири сприятиме задоволенню із цих коштів вимог вкладників та інших кредиторів АТ «N Банк».
Підтвердженням виконанням зобов'язань Сидоренка щодо сплати банку суми заборгованості Петренка за Кредитним договором може бути депонування грошових сум у депозиті нотаріуса.
Так, згідно п. 1.1 глави 21 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 р. № 296/5 2 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595, державні та приватні нотаріуси у випадках, передбачених законодавством України, приймають у депозит грошові суми. Сторони правочину можуть домовитись про депонування грошових сум у депозиті нотаріуса з метою виконання зобов'язань та наступного їх безготівкового перерахування нотаріусом особі, на ім'я якої вони були внесені безготівковим шляхом, у зв'язку з настанням певної події, що обумовлена договором. У разі настання певної події, що обумовлена договором, нотаріус в день звернення або не пізніше наступного робочого дня передає безготівковим шляхом гроші особі, на ім'я якої вони були задепоновані, за її заявою, в якій мають бути зазначені реквізити для перерахування.
У зв'язку із цим просимо розглянути можливість укладення вказаного трьохстороннього договору купівлі-продажу квартири. У разі Вашої згоди на укладення цього договору, можемо запропонувати його попередній текст для погодження.
_____________ П.П.Петренко
_____________ С.С.Сидоренко